¿Qué es una Declaratoria de Fábrica?

Una edificación no declarada no califica para crédito hipotecario.

La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción en el Registro de Predios correspondiente, donde se consignan las características y condiciones técnicas de una obra. Al inscribir una declaratoria de fábrica, reconocemos el carácter legal de una determinada construcción. Con la inscripción de la declaratoria de fábrica se facilitará la transferencia de un determinado predio, además de valorizarlo. Asimismo, la inscripción de la declaratoria de fábrica permite, en caso se trate de departamentos, la independización de los mismos. Actualmente existen dos tipos de requisitos diferenciados para inscribir una declaratoria de fábrica, lo cual dependerá de la fecha en la cual se haya culminado la construcción.

  La declaratoria de fábrica es un reconocimiento legal de lo que se ha construido  

Cuando se quiere realizar la declaratoria de fábrica se debe considerar las remodelaciones o implementaciones que se han realizado en el inmueble, esto también para que en el supuesto caso de venderlo se lleve a cabo la tasación del inmueble incluyendo las mejoras o cambios realizados.

Por otro lado, si se quiere realizar el anticipo de legítima, que significa el efectuar una herencia prematura. En el caso mencionado, se debe realizar primero la inscripción de la declaratoria de fábrica, para que luego sean consideradas como unidades independientes.

Cuando la construcción de una propiedad se realiza con la aprobación de la municipalidad donde se encuentra, el propietario debe solicitar al municipio la conformidad de obra y la declaratoria de fábrica. En el caso de haberse ejecutado algún cambio respecto de los planos de construcción previamente aprobados, se deben presentar los nuevos planos.

En el caso de una propiedad que ha sido construida sin licencia hasta el 20 de julio de 1999, tiene que ser realizada la declaratoria de fábrica directamente ante la Sunarp (Superintendencia Nacional de Registros Públicos), y acogerse a la ley 27157.

Los requisitos son plano de ubicación, planos de distribución por plantas, informe técnico de verificación, formulario registral número 1 de la Ley 27157. Todo debe estar firmado por un verificador de la Sunarp  (ingeniero civil o arquitecto); además, se presenta un formulario de solicitud de inscripción de título debidamente llenado.

Las construcciones culminadas después del 20 de julio de 1999 deben realizar en el municipio la regularización de licencia de edificación, según la Ley 29090. Cabe destacar, que no todos lo municipios permiten este trámite.

Una vez aprobada, se solicita la conformidad de obra. Luego se presentan en la Sunarp los planos de ubicación y de distribución por plantas -autorizados por un ingeniero civil o arquitecto (no necesariamente verificador de la Sunarp) y sellados por la municipalidad-, la conformidad de obra y el formulario de solicitud de inscripción de título debidamente llenado.